Die Kündigungsfristen bei der Kündigung eines Mietvertrages spielen fast für jeden mindestens einmal im Leben, wie zum Beispiel bei der ersten Mietwohnung, eine Rolle und können nur zu verwirrend sein.

Je nach Art der Mietwohnung, des Mietverhältnisses und den Umständen der Kündigung -außerordentlich fristlos oder außerordentlich mit Ziehfrist, ordentlich oder aufgrund eines Sonderkündigungsrechts- können die einzelnen Fristen ganz unterschiedlich sein. Dies gilt, sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter, bei der Kündigung eines Mietvertrages zu beachten.

1. Die Kündigungsfrist- Definition und Relevanz
Die Kündigungsfrist meint die Zeitspanne, die zwischen dem Zugang der Kündigung bei dem Erklärungsempfänger und dem tatsächlichen Ende des Mietverhältnisses liegt.

Vorausgesetzt ist also für die Relevanz der Kündigungsfrist das Vorliegen einer Kündigung eines Mietverhältnisses. Damit wird schon hier klar, dass die Kündigungsfrist nur im Rahmen derjenigen Mietverträge eine Rolle spielen kann, bei denen eine Kündigung möglich ist.

Grundsätzlich spielen die Regelungen zur Kündigungsfrist daher nur eine Rolle bei unbefristeten Mietverträgen!

Bei befristeten Mietverträgen (sogenannten Zeitmietverträgen) hingegen tritt die Beendigung automatisch mit Zeitablauf ein. Auf eine Kündigungsfrist kommt es daher grundsätzlich nicht an. Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen.

Ausnahme:

Zu jeder Regel gibt es natürlich aber auch eine Ausnahme und die heißt in diesem Fall: außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist – auch Sonderkündigungsrecht genannt.

Beispiele:

Der Mieter hat das Recht auf eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, wenn eine Mieterhöhung geltend gemacht wird (§ 561 BGB). Und zwar sowohl, wenn die Mieterhöhung nach einer Modernisierung erfolgen soll, als auch, wenn eine Mieterhöhung an die Ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht wird.

Kündigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme an, hat der Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist (§ 554 Abs. 3 S. 2 BGB).

Beim Tod des Mieters ist die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich, wenn eine Person in den Mietvertrag eintritt und in dieser Person ein wichtiger Kündigungsgrund liegt (§ 563 BGB).

Verweigert der Vermieter dem Mieter die Untervermietung der Mietsache, ohne dass der Vermieter hierfür einen wichtigen Grund hat, so ist der Mieter zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist berechtigt (§ 540 Abs.1 BGB).

Nach Ablauf von 30 Jahren kann ein Mietvertrag, der für mehr als 30 Jahre (nicht aber auf Lebenszeit des Mieters) geschlossen wurde, von beiden Seiten außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden (§ 544 BGB).

Sollte demnach, beispielsweise bei einem befristeten Mietvertrag, eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden, dann kann unter den Vorraussetzungen eines solchen Sonderkündigungsrechts, sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter die gesetzliche Frist oder sogar eine verlängerte gesetzliche Frist zu beachten sein!

2. Die Kündigungsfrist und ihre Dauer
Welche Kündigungsfrist einschlägig ist und insbesondere wie lang selbige ist, ist immer eineEinzelfallbetrachtung.

Dabei unterscheidet man zunächst grundsätzlich zwischen einer vertraglichen und einer gesetzlichen Kündigungsfrist, wobei bei Vorliegen einer vertraglichen Kündigungsfristvereinbarung, diese stets vorrangig zu prüfen ist.

Bei der Prüfung der Kündigungsfrist ist daher zu raten wie folgt vorzugehen:

Gesetzliche Regelungen prüfen:

Soweit eine Regelung zur Kündigungsfrist zulässig vom Gesetzestext abweicht, ist die vereinbarte Kündigungsfrist einschlägig, dass heißt einzuhalten.
Soweit keine oder eine unzulässige Vereinbarung über die Kündigungsfrist vorliegt, gelten die gesetzlichen Regelungen.
Der „Normalfall“ – Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter:

Der Mieter kann immer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.


Der Vermieter hat folgende Fristen zu beachten:
in den ersten 5 Jahren nach Überlassung der Wohnung: 3 Monate
ab 5 Jahren seit der Überlassung der Wohnung: 6 Monate
ab 8 Jahren seit der Überlassung der Wohnung: 9 Monate
Sonderkündigungsrechte nach Mietgegenstand
Untermietverhältnis oder möbliertes Zimmer nach § 549 Abs 2 Nr. 2 BGB : § 573 c Abs. 3 BGB: Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
§ 573 a BGB: selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen: Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate
Sonderkündigungsrechte bei Sonderkündigungsgrund
§ 561 BGB nach Mieterhöhung: bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters von der Mieterhöhung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
§ 563 Absatz 4 BGB und § 564 BGB nach Tod des Mieters: Vermieter kann innerhalb eines Monats mit gesetzlicher Frist kündigen
Altverträge über Mietwohnungen vor 2001: Für alle Mietverträge die vor 2001 geschlossen wurden gilt § 229 EGBGB der die Anwendung des neuen Mietrechts (seit der Mietrechtsreform 2001) auf die Altverträge regelt: Es gilt die alte Frist


3. Die Kündigungsfristberechnung

Wann die Kündigungsfrist zu laufen beginnt wird nach § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB berechnet, der besagt: „Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“

Vereinfacht gesagt, muss die Kündigungserklärung dem Vermieter (- wie auch dem Mieter bei der Vermieterkündigung- ) bis zum dritten Werktag eines Monats zugegangen sein, damit dieKündigung zum Ablauf des übernächsten Monat dieses Monats das Mietverhältnis beendet.

Die Kündigungsfrist beginnt also im selben Monat der Kündigungserklärung zu laufen, wenn die Kündigungserklärung bis zum dritten Werktag dieses Monats zugegangen ist. Entscheidend für den Fristlauf ist daher, darauf zu achten, wann die Kündigung dem Vermieter zugeht.

Da die Kündigung eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ist, geht sie erst dann zu, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser davon Kenntnis nehmen kann bzw. unter normalen Umständen mit einer Kenntnisnahme zu rechnen ist.

Hinweis: Werktage im Mietrecht – auch Samstage!

Bei der Berechnung der Kündigungsfrist eines Wohnraummietverhältnisses soll nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Samstag als Werktag dann mitzuzählen sein, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB auf diesen Tag fällt, vergleiche BGH Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04.
Demnach ist der Samstag immer dann nicht als Werktag mit zu berechnen, wenn dieser der dritte Werktag und damit auch letzter Karenztag des Monats ist. In einem solchen Fall muss die Kündigungserklärung dann bis zum Ablauf des nächsten nachfolgenden Werktages zugegangen sein.

Beispiel zur Fristberechnung:

Der Mieter M hat eine ordentliche Kündigungsfrist von 3 Monaten zu beachten.

M sucht am Montag den 01.07.2013 eine neue Mietwohnung und fragt sich, zu welchem Einzugstermin er eigentlich suchen soll, wenn er noch am selben Tag die Kündigung an den Vermieter verschickt?

Dass heißt für das vorliegende Beispiel:

wenn die Kündigungserklärung dem Vermieter bis zum Ablauf des Mittwochs, den 03.07.2013 zugeht, dann beginnt die Kündigungsfrist noch im selben Monat, Juli 2013 zu laufen und endet mit Ablauf des 30. September 2013.
wenn die Kündigungserklärung dem Vermieter nach Ablauf des Mittwochs, den 03.07.2013 zugeht, dann beginnt die Kündigungsfrist erst im nächsten Monat, August 2013 zu laufen und endet mit Ablauf des 31. Oktober 2013.
4. Die Kündigungsfrist und Nachmietergestellung

Grundsätzlich hat das Vorhandensein eines Nachmieters keinen Einfluss auf den bestehenden Mietvertrag mit dem Vorreiter (d.h. Der Mieter der die Wohnung bis zum Auszug bewohnt) und damit auch keinen Einfluss auf die Kündigungsfrist des Vormieters beziehungsweise den Beendigungszeitpunkt des Mietvertrages.

Der Vermieter kann auch grundsätzlich nicht gezwungen werden mit dem vorgestellten potenziellen Nachmieter einen Mietvertrag zu schliessen und den bisherigen Mieter vorzeitig aus seinem Vertrag zu entlassen. Was anders kann sich nur dann ergeben, wenn eine sogenannte Nachmieterklausel im Mietvertrag, bzw. entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen wurde. Unter gewissen besonderen Vorraussetzungen ist im Ausnahmefall ein Aufhebungsanspruch auch aus dem Gesetz aus § 242 BGB gegeben.